+++
 

Советы арендаторам Печать

Утратив интерес к договору аренды, собственники часто стремятся расторгнуть ставшие обременительными арендные соглашения. Но арендатор не беззащитен.

Существует целый арсенал уловок, которыми пользуются недобросовестные арендодатели, чтобы расторгнуть ставший нежелательным по разным основаниям договор аренды. Арендаторы часто не могут их распознать и не знакомы с элементарными приемами защиты. Поговорим о том, что делать пользователям, чтобы защитить интересы своего бизнеса. К тому же мы увидим, что, даже если арендатор вольно или невольно нарушил договор или закон (что случается очень часто), у него почти всегда есть шанс исправить ситуацию и сохранить аренду.

Крепостной арендатор

Коммерческие и некоммерческие организации, частные предприниматели в своей деятельности постоянно сталкиваются с арендными отношениями.

В пользование берутся земельные участки, нежилые и жилые помещения, производственные площади, станки, оборудование, строительная техника, средства транспорта, оргтехника и многое другое. Перспективы развития, а порой и существования бизнеса многих компаний и индивидуальных предпринимателей нередко зависят от того, продолжатся ли сложившиеся арендные отношения в будущем, или нет. Например, особенно остро это могут прочувствовать мелкие и средние компании — обладатели лицензий на медицинскую, фармацевтическую деятельность, кредитные и другие организации. Ведь получить некоторые виды лицензий можно только после того, как взыскательная комиссия от уполномоченного госоргана укажет в акте, что занимаемое соискателем помещение оборудовано в соответствии с существующими требованиями и пригодно для осуществления определенного вида деятельности. Поэтому, затратив массу сил, времени и денег, чтобы переоборудовать помещения и убедить комиссию, обладатель лицензии буквально «привязывается» к определенному адресу и становится зависимым от арендодателя. Менять адреса лицензиатам не просто: выходит слишком накладно и хлопотно.

В свою очередь, недобросовестные собственники зданий и помещений прекрасно осознают свою власть над арендаторами и порой относятся к ним, как баре к своим крепостным крестьянам: с ними можно особо не церемониться, возлагать все новые и новые повинности, навязывать кабальные условия.

Но даже если арендатор добросовестно исполняет не только свои обязанности, но и малейшие прихоти арендодателя, судьба договора аренды рано или поздно может оказаться под угрозой. Такое часто случается при смене собственника имущества или если арендодатель утрачивает интерес к данной сделке (ему самому требуются дополнительные площади для расширения бизнеса или объявляется претендент, готовый платить больше).

Пример В 2002 году компания «К» приобрела отличную недвижимость в самом центре столицы. Правда, эта недвижимость была «с обременением». Прежний собственник еще несколько лет назад сдал помещения в аренду банку. Новый владелец решил, что сможет с легкостью избавиться от этого «обременения» и принялся изводить арендатора требованиями «очистить помещения». Но у банка были отличные юристы, которые объяснили свому руководству, почему не стоит срываться с обустроенного места. Собственник уже через суд потребовал досрочного расторжения договора. По версии истца, арендатор якобы произвел несанкционированную перепланировку помещений. Правда, в суде быстро выяснилось, что банк вселился в помещения лишь в 1999 году; тогда же был заключен и договор аренды, а перепланировка помещений производилась прежним собственником гораздо раньше, где-то между 1989 и 1993 годами в связи с комплексной реконструкцией здания. (Правда, вопреки требованиям закона, в технический паспорт и поэтажные планы не были внесены изменения.)

Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что банк не несет ответственности за действия прежнего собственника имущества, и отказал в иске о расторжении договора.

Пример В 1998 году ЗАО «Ц» арендовало у ООО «Ч» нежилые помещения. В 2000 году здание было передано в собственность компании «К», а первоначальный владелец — ООО «Ч» было ликвидировано. Еще через несколько месяцев компания «К» внесла это имущество в уставный капитал ЗАО «С» и затем также была ликвидирована. После этого новый собственник здания, ЗАО «С», передал имущество в доверительное управление ООО «У».

Во всей этой чехарде арендатора не всегда успевали уведомлять о смене собственников и о том, кому и на какой счет он теперь должен перечислять деньги. Сам же пользователь тоже не всегда успевал вовремя в этом разобраться, и возникали конфликты. Например, о том, что компания «С» приобрела права на здание, арендатор узнал только через 10 месяцев; все это время он исправно вносил платежи на счета предыдущего собственника — компании «К», тем более что она до момента своей ликвидации регулярно выставляла пользователю письма-счета с указанием своих реквизитов.

Управляющая компания решила расторгнуть договор с арендатором, обвинив его в том, что целых 10 месяцев не оплачивалась аренда.

Правда, суд, куда обратилась управляющая компания, посчитал, что арендатор задолженности по внесению арендных платежей не допускал. Кстати, со стороны истца никто так и не смог дать вразумительного ответа на логичный вопрос суда: почему почти год(!) новый собственник не уведомлял арендатора о том, на какие счета нужно перечислять деньги.

Из этих примеров видно, что арендодатели не стесняются в выборе средств, особенно если пользователь оказывается строптивым. Бывает, они заявляют, что заключенный десять лет назад договор аренды с их стороны подписало неуполномоченное лицо, а выяснилось это только сейчас. Известны случаи, когда арендодатели втайне от арендаторов меняли номера своих счетов, а потом предъявляли претензии, что плата не поступала вовремя. Случается, что, дав разрешение на субаренду (даже письменное, составленное по установленной форме), арендодатели тут же «забывают» об этом и идут в суд, чтобы расторгнуть договор. При этом все они обычно ссылаются на соответствующие статьи Гражданского кодекса и пытаются добиться, чтобы пользователи добровольно отступились от своих прав и подписали соглашение о досрочном прекращении договора аренды.

Однако, прежде чем принести эту жертву, арендатору неплохо бы вспомнить о том, что он вовсе не так уж бесправен и беззащитен. Закон предоставляет ему права и помогает защищать свои интересы. Причем весьма эффективно.

Поднаем без спроса

Иногда арендаторы с запозданием узнают о том, что они не имели права заключать в отношении арендованного имущества соглашения о поднайме (субаренде). Такая оплошность может привести к тому, что разгневанный арендодатель пожелает немедленного расторжения основного договора, и шансы его в суде достаточно велики. Как же в этом случае арендатор может попытаться «сохранить лицо» и договор? Выход один — пожертвовать своими прибылями и хорошими отношениями с субарендаторами и, ссылаясь на недействительность договоров суб-аренды, потребовать немедленного возврата имущества. Тогда, даже если собственник имущества (его представитель) выяснит, что арендатор грубо нарушил условия договора, запрещающие субаренду, и обратится в суд с иском о расторжении арендного соглашения, провинившийся арендатор все-таки может рассчитывать на благосклонность судей. У него на руках будет хороший козырь: пользователь, обнаружив нарушение, немедленно принял меры к его устранению.

Пример ЗАО, не спросив согласия арендодателя (Минимущества РФ), заключило договоры субаренды с двумя компаниями. Когда представители министерства обнаружили нарушение и указали на него ЗАО, оно немедленно уведомило компании-субарендаторов о недействительности договоров поднайма и попросило их освободить помещения. Правда, субарендаторы оказались несознательными и отказались исполнить это требование — неприятности ЗАО их мало волновали. В этой непростой ситуации руководство ЗАО приняло единственно верное решение: обратилось в суд с иском о принудительном выселении субарендаторов.

Через некоторое время «раскачалось» и Минимущество, вчинив ЗАО иск о расторжении договора аренды и выселении. К заявлению чиновники приложили солидный пакет доказательств. Но к моменту рассмотрения этого дела один из субарендаторов уже был выселен по решению суда в принудительном порядке, а спор о выселении второй организации находился на рассмотрении в арбитражном суде. Поэтому в иске арендодателю было отказано. Суд посчитал, что ЗАО в разумный срок предприняло все возможные меры к устранению допущенных нарушений, и указал, что к моменту вынесения решения «…доказательства наличия существенных нарушений ответчиком договора аренды отсутствуют».

Погасить задолженность и работать дальше

Все арендодатели прекрасно осведомлены о содержании пп 3 ст. 619 Гражданского кодекса, в соответствии с которым договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом, если пользователь более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На это основание арендодатели ссылаются чаще всего, когда пытаются избавиться от надоевшего арендатора. Но унывать пользователю, допустившему незначительную просрочку, все же не стоит. Во-первых, договор в этом случае расторгается только судом. Во-вторых, суд может и отказать в иске, ведь арендодателю нужно будет доказать, что несвоевременное исполнение обязательств по уплате арендных платежей повлекло для него какой-либо ущерб. А ущерба может и не быть, если арендатор до вынесения решения погасит свою задолженность по арендной плате и оплатит неустойку!

Пример Арендодатель, который больше года не получал ни копейки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении пользователя. Уже после того, как иск был заявлен, дружественная ответчику компания оплатила его задолженность: сумму арендных платежей и пени. Однако арендодатель, подтвердив в суде факт получения денег, продолжал настаивать на расторжении договора с недобросовестным арендатором. Но суд посчитал, что нарушения условий договора устранены и нет достаточных оснований для его расторжения.

Конечно, рассчитывать на благосклонность судей могут в первую очередь те арендаторы, которые допустили незначительную просрочку. Правда, в данном случае суд был слишком уж лоялен к бывшему должнику. Чем арендатор обаял судей, остается только догадываться. Но все же арендаторам лучше не допускать столь значительной просрочки.

Тем арендаторам, которые испытывают временные финансовые затруднения и не в состоянии уплачивать арендные платежи в полном объеме и в срок, можно порекомендовать на переговорах с арендодателем решить вопрос о возможности предоставления отсрочки или рассрочки. Если арендодатель пойдет вам навстречу, все договоренности нужно закрепить письменно. Если же арендодатель непреклонен и ваш договор не предусматривает возможности досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном объеме, снизить свои риски и потери вы можете, если в установленные сроки будете перечислять хотя бы часть положенных сумм. А потом, когда дела наладятся, перечислите оставшуюся задолженность. Хотя вы и нарушите договор, но эти нарушения не будут считаться существенными и угрозы расторжения соглашения из-за неуплаты арендных платежей не возникнет. Кроме того, вы значительно снизите суммы тех штрафов, которые ваш арендодатель может потребовать уплатить за просрочку (размер неустойки должен будет рассчитываться только с не уплаченных в срок сумм).

Пример Полгода (с января по июль) ООО перечисляло на счет собственника имущества лишь по 60–75 % от предусмотренных договором сумм арендной платы. Причем часть этих платежей поступала с опозданием. Тогда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате. Узнав об этом, ООО погасило всю задолженность и на первом же заседании представило суду платежные документы. Но арендодатель упорно требовал расторжения сделки, ссылаясь на несвоевременную и неполную оплату ответчиком арендных платежей.

В иске было отказано. Во-первых, потому, что на момент рассмотрения спора имеющаяся недоплата арендных платежей ответчиком была погашена (как указал суд, ООО устранило нарушения «в разумный срок»). Во-вторых, суд посчитал, что внесение арендных платежей не в полном объеме не является существенным нарушением договора. Таким образом, основания для расторжения договора отсутствовали.

Иногда арендаторы, которые отремонтировали или улучшили за свой счет принятое в пользование имущество, самостоятельно, без согласования с собственником, принимают решение о зачете стоимости ремонта и улучшений в счет арендной платы. Но, применяя такие зачеты, будьте предельно осторожны и прежде проконсультируйтесь с грамотными юристами: быть может, вы не имеете права этого делать. Ведь сами предприниматели часто неверно понимают суть тех или иных положений Гражданского кодекса и договора аренды. Так, решив выяснить, что по поводу ремонта говорят ГК РФ или договор, непрофессионалы часто «выхватывают» из текста отдельную понравившуюся им норму или даже фразу и трактуют по-своему, в отрыве от остальных положений соответствующего документа.

Придумай себе убытки

Частенько арендодатели откровенно стремятся нажиться за счет арендатора. Например, добиваясь выплаты предусмотренных в договоре чрезмерно завышенных штрафов за действительные или мнимые нарушения. А бывает, что арендатора обвиняют в том, что своими действиями или бездействием тот будто бы нанес огромные убытки. Вот только документально подтвердить все эти убытки собственник часто не может. Не в состоянии он бывает и доказать причинно-следственную связь между действиями арендатора и своими убытками (особенно если речь идет об упущенной выгоде).

Поэтому не спешите добровольно выполнять требования о возмещении убытков, потребуйте подробный расчет (с расшифровкой) и документы, которые подтверждают те или иные расходы, а также потери арендодателя. Добровольно вы можете оплатить только ту часть, с которой согласны, а за взысканием остальной части убытков арендодатель пусть обращается в суд и доказывает там наличие и размер убытков. И помните, что даже если арендатор и допустил нарушение, суд может снизить размер предусмотренных договором штрафов, если посчитает, что они завышены. А если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить ее размер. При этом учитываются, например, такие факторы, как устранение нарушения обязательства к моменту рассмотрения спора, незначительность суммы задолженности и пр.

Условие о страховании

В последние годы договоры все чаще содержат условия, обязывающие арендатора застраховать принятое им имущество (в пользу собственника), заключить договоры о страховании гражданской ответственности (в пользу третьих лиц) и пр. Если эти обязанности не выполняются, арендодатель получает отличную возможность для расторжения арендного соглашения. Но если имущество все же будет застраховано (хотя бы с опозданием, или вовремя, но на неполную стоимость), то у арендатора появится шанс сохранить договор, если арендодатель обратится с иском о досрочном расторжении сделки. В большинстве случаев по условиям договоров и закона такие нарушения не являются существенными. То же самое относится и к случаям, когда арендатор застраховал не все риски.

Пример Предприниматель принял от арендодателя помещения для организации собственного производства. Вопреки требованиям договора, обязанности по страхованию этого имущества и гражданской ответственности предприниматель выполнил с опозданием. А предусмотренное договором страхование риска повреждения соседних с арендуемым зданием строений и вовсе не произвел.

Когда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора, то, помимо прочего, указал, что свои обязанности по страхованию предприниматель не выполнил. Хотя суд и согласился, что несвоевременное заключение договора на страхование гражданской ответственности является нарушением условий договора, но не признал это в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку на момент рассмотрения дела данные нарушения были устранены и повлечь возникновение у арендодателя ущерба уже не могли. Частичное неисполнение условий договора о страховании суд также не признал существенным нарушением. В итоге в иске о расторжении договора было отказано.

Если собственник — банкрот

Если ваш арендодатель объявлен несостоятельным и в отношении него начата процедура банкротства, не унывайте. Собственник имущества, может быть, поменяется, если оно «уйдет с молотка» за долги, но арендаторов закон все-таки защищает. Правда, тут вы не застрахованы ни от нападок нового владельца, который решит избавиться от обременяющих имущество договоров, ни от действий назначенного судом управляющего. Так, если управляющий будет представлять некую группу фирм и товарищей, которые нацелены на приобретение имущества банкрота, в том числе и сданного в аренду, то шансов выстоять и сохранить при этом status quo у арендатора почти нет. Церемониться с ним не будут. Ведь если банкротство заказное, то деньги на кону обычно стоят немалые и все помехи на пути к вожделенному богатству устраняются, и порой очень жестко.

Если же конкурсный управляющий будет действовать в интересах кредиторов, заинтересованных прежде всего в возврате задолженности, он пойдет на многое, чтобы расторгнуть арендное соглашение, повысить таким образом рыночную стоимость имущества и, следовательно, увеличить объем конкурсной массы.

Пример Решением арбитражного суда Московской области ЗАО «А» было признано несостоятельным (банкротом). В отношении него было открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий, изучив положение дел, обнаружил, что несколько земельных участков, находившихся в распоряжении ЗАО, переданы в аренду. Тогда управляющий обратился в суд с иском к ООО-арендатору о расторжении договора аренды земель. Эти требования были мотивированы так: все имущество должника, в том числе и находящееся в аренде у ООО, включено в конкурсную массу и подлежит продаже на открытых торгах, а обременение земельного участка договором аренды снизит его стоимость, что отразится на правах кредиторов.

Правда, суд не согласился с тем, что права кредиторов нужно защищать в ущерб правам арендатора, и отказал в иске.

Срок истек — аренда продолжается

Если договор заключен на неопределенный срок, его расторгнуть гораздо легче, чем соглашение, в котором прямо указаны сроки действия и сроки пролонгации. Арендаторы, будьте бдительны! Если в вашем договоре срок аренды не определен, по закону отказаться от сделки любая из сторон вправе в любое время. Объяснять причины и обращаться в суд в данном случае не нужно, а сама процедура предельно проста. Сторона, например арендодатель, должна предупредить о своем намерении контрагента за месяц (а при аренде недвижимого имущества — за три месяца) о том, что сделка подлежит расторжению. Так говорит закон. Впрочем, в самом договоре могут быть предусмотрены иной порядок и иные сроки.

Пример Между собственником нежилых помещений и ЧОПом в 1998 году был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком до 1 января 2002 года. После истечения срока договора ЧОП продолжало пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя. (Напомним, что в подобных случаях договоры аренды считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.) Но уже в апреле 2002 года арендодатель уведомил ЧОП об отказе от договора и просил в трехмесячный срок освободить занимаемое помещение. Арендатор отказался, и собственник помещения обратился в суд с иском о его выселении. Этот иск был удовлетворен.

Правда, в подобных случаях многих арендодателей в судах объединяет общая проблема: они не могут предоставить достоверных доказательств того, что арендатор был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора. Опытные пользователи ни за что не сознаются в суде, что их предупреждали о расторжении бессрочного договора. Доказать обратное арендодатель, как правило, не может, особенно если такое уведомление было устным или если у него нет материальных свидетельств тому, что письменное уведомление было получено, либо доведено до сведения руководства пользователя.

В некоторых случаях арендодателям приходится месяцами бегать за должностными лицами арендатора, чтобы вручить им уведомление. Если те отказываются расписаться в получении этой бумаги, то арендодателям нужно исхитриться и хотя бы зачитать ее текст должностному лицу арендатора в присутствии свидетелей, после чего по всем правилам составить об этом акт. Впрочем, даже если представители арендатора и подписывают какие-то бумаги, то потом в судах они с легкостью отказываются от «этой закорючки». Используя эти и другие уловки против неискушенных арендодателей, недобросовестные пользователи успешно тянут время. Однако они могут перехитрить сами себя. Узнав, что арендодатель намеревается расторгнуть договор, многие арендаторы «на всякий случай» перестают платить за аренду.

Но если даже договор расторгнут, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, обязанность по перечислению арендных платежей сохраняется на все то время, пока имущество находится в распоряжении арендатора.

Если нет претензии

Прежде чем заявить иск о расторжении договора, арендодатель обязан соблюсти претензионный или иной предусмотренный законом или договором досудебный порядок урегулирования спора. Это важно, ведь если это требование не соблюдено, суд обязан оставить иск без рассмотрения. По смыслу ст. 452 и 619 ГК РФ, прежде всего арендодатель должен обратиться к пользователю с требованием о расторжении договора.

Только после того, как будет получен отказ арендатора либо тот в установленный срок не ответит на это требование, арендодатель сможет защищать свои права в суде. В Гражданском кодексе прямо указано: «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Допустим, пользователь получил от арендодателя письмо, в котором последний просто требует расторжения договора и возврата имущества. Если в этом письме нет ни слова о неисполнении арендатором своих договорных обязательств (например, о производстве капитального или текущего ремонта арендуемого имущества), то необходимый досудебный порядок считается не соблюденным. А в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Пример ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о расторжении договора на аренду торгового помещения и о выселении.

В обоснование своих требований ООО сослалось на то, что ЗАО-арендатор не вносило арендную плату и сдало арендованное имущество в поднаем без согласия ООО. Истец представил «доказательства» того, что претензионный порядок им был соблюден. Во-первых, копию телеграммы, которая была направлена по домашнему адресу директора ЗАО и получена его матерью, а во-вторых, копию письма, направленного в адрес ЗАО.

Правда, неожиданно для ООО суд не принял эти доказательства. Во-первых, потому, что стороной договора аренды являлось все-таки не физическое, а юридическое лицо, и направление претензии в адрес физического лица (даже директора фирмы) не считается надлежащим соблюдением порядка претензионного урегулирования спора. Кроме того, суд установил, что «телеграмма была получена неизвестным лицом». Во-вторых, суд выяснил, что письмо в адрес ЗАО было отправлено уже после подачи искового заявления.

Определением суда иск в части требований о расторжении договора аренды оставлен без рассмотрения, поскольку ООО не соблюло претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 и 619 ГК РФ. Соответственно, и в требовании о выселении ООО было отказано, поскольку договор аренды не расторгнут.

В заключение следует отметить, что закон предоставляет права и определяет обязанности обеих сторон арендного соглашения. И если вы видите нарушение ваших прав, собирайте доказательства и обращайтесь в суд.



 
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ
 Контактное лицо:
 Телефон:
 E-mail:
 Текст заявки:
 
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru Склады, производства. открытые площадки